Airbnb und Kurzzeitvermietung: Genehmigung, Steuern und Rendite richtig planen

Eine Wohnung auf Airbnb oder Booking.com einstellen, Gäste empfangen und deutlich mehr verdienen als mit einer klassischen Vermietung: Das klingt nach einem attraktiven Geschäftsmodell. Doch Kurzzeitvermietung ist kein Selbstläufer. Schon vor dem ersten Inserat können baurechtliche Fragen, lokale Vorschriften und eine unpassende steuerliche Struktur zum Problem werden. Und ein hoher Übernachtungspreis ist noch lange kein hoher Gewinn.

Im Gespräch mit Simon Reintjes von Sali Consulting beleuchtet Udo Heimann, worauf Immobilieninvestoren und angehende Gastgeber tatsächlich achten müssen. Der wichtigste Gedanke: Erst Standort, Genehmigungen und Zahlen prüfen – dann investieren.

Wie funktioniert professionelle Kurzzeitvermietung?

Bei der Kurzzeitvermietung werden möblierte Unterkünfte für vergleichsweise kurze Aufenthalte angeboten – etwa an Urlauber, Monteure, Projektteams oder Geschäftsreisende. Die Buchung läuft häufig über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com. Anders als bei der langfristigen Wohnraumvermietung gehört zur Leistung aber deutlich mehr Organisation: Anfragen beantworten, Check-in ermöglichen, reinigen, Wäsche bereitstellen, Schäden bearbeiten und Preise regelmäßig anpassen.

Simon Reintjes betont im Interview, dass Geschäftsreisende und beruflich reisende Gäste in vielen Märkten eine wichtige Zielgruppe sind. Eine gut ausgestattete Zwei- oder Dreizimmerwohnung kann für mehrere Kollegen interessanter sein als getrennte Hotelzimmer. Das gilt besonders in Regionen mit Industrie, Baustellen, Messegeschäft oder größeren Arbeitgebern.

Entscheidend ist nicht, ob eine Stadt als touristischer Hotspot bekannt ist, sondern wer dort übernachtet, wie lange diese Menschen bleiben und welche Ausstattung sie benötigen.

Welche Standorte und Wohnungen eignen sich für Airbnb?

Ein geeignetes Objekt muss zu einer konkreten Nachfrage passen. Reine Tourismuslagen können attraktiv sein, schwanken aber oft stärker nach Saison. In kleineren und mittleren Städten können berufliche Reisen für stabilere Buchungen sorgen. Das ist eine Marktbeobachtung, keine allgemeingültige Renditegarantie.

Vor dem Kauf oder der Anmietung solltest Du deshalb prüfen:

• Nachfrage: Welche Betriebe, Projektstandorte, Kliniken, Messen oder Reiseziele ziehen Gäste an?
• Wettbewerb: Wie viele vergleichbare Unterkünfte sind buchbar und welche Preise werden tatsächlich angeboten?
• Grundriss: Wie viele separat nutzbare Schlafzimmer und Schlafplätze gibt es?
• Erreichbarkeit: Sind Parkplätze, ÖPNV und wichtige Arbeitsorte gut erreichbar?
• Rechtliche Nutzbarkeit: Darf die Immobilie überhaupt als Kurzzeitunterkunft betrieben werden?

Simon empfiehlt, nicht allein auf Quadratmeter zu schauen. Mehrere sinnvoll geschnittene Schlafzimmer können die Unterkunft für Reisegruppen attraktiver machen. Ein großes Apartment mit nur einem Schlafraum ist nicht automatisch wirtschaftlicher als eine kleinere, besser aufgeteilte Wohnung.

Airbnb-Genehmigung: Darf ich jede Wohnung kurzfristig vermieten?

Nein. Dass eine Wohnung frei steht oder Dir gehört, bedeutet nicht automatisch, dass Du sie als Ferien- oder Monteurunterkunft betreiben darfst. Das Baurecht und mögliche kommunale Regeln müssen für das konkrete Objekt geprüft werden.

Nutzungsänderung: Wann ist sie erforderlich?

Wird bisheriger Wohnraum künftig zur gewerblichen oder sonst baurechtlich anders eingeordneten Beherbergung genutzt, kann eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung erforderlich sein. Ob eine solche Änderung vorliegt und welche Genehmigung benötigt wird, hängt vom Landesbaurecht, der bisherigen genehmigten Nutzung und der konkreten Ausgestaltung des Betriebs ab.

Deshalb wäre die pauschale Aussage „Jede Airbnb-Wohnung braucht immer eine Nutzungsänderung“ genauso ungenau wie „Airbnb ist überall ohne Genehmigung erlaubt“.

Prüfe frühzeitig die Bauakte beziehungsweise den genehmigten Nutzungszweck. Bei unklaren Fällen kann ein im Baurecht erfahrener Architekt die Prüfung und das Gespräch mit der zuständigen Bauaufsicht begleiten.

Zweckentfremdung und Registrierungsnummer

Zusätzlich haben zahlreiche Städte Regeln gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum. Sie können Genehmigungen, Anzeige- oder Registrierungspflichten und Beschränkungen für die Nutzung als Ferienwohnung vorsehen. Welche Regeln gelten, unterscheidet sich erheblich nach Ort, Objekt und Nutzungsart.

Berlin verlangt beispielsweise bei kurzfristigen Vermietungsangeboten grundsätzlich eine entsprechende Registrierungsnummer; bei der Bewerbung muss diese sichtbar angegeben werden. Daraus lässt sich aber keine bundesweit einheitliche Registrierungs- oder Genehmigungspflicht für jede Unterkunft ableiten.

Praktischer Einstieg: Suche auf der offiziellen Webseite Deiner Stadt nach „Zweckentfremdung“, „Ferienwohnung“ und „Nutzungsänderung“ und lass die konkrete Objektlage vor einer Investition fachlich klären.

Neue EU-Regeln 2026: Mehr Transparenz bei Kurzzeitvermietungen

Seit dem 20. Mai 2026 gilt die EU-Verordnung 2024/1028 zur Datenerhebung und zum Datenaustausch bei kurzfristigen Beherbergungen. Sie schafft einen Rahmen, damit Behörden und Plattformen in regulierten Gebieten verlässlichere Informationen zu Angeboten und Vermietungsaktivitäten austauschen können.

Wichtig ist die Unterscheidung: Die EU-Verordnung macht nicht automatisch jede Ferienwohnung genehmigungspflichtig und führt nicht überall eine neue Registrierung ein. Sie regelt vor allem, wie bestehende oder eingerichtete Registrierungssysteme und Plattformdaten miteinander verbunden werden. Gastgeber müssen daher besonders auf die für ihren Standort tatsächlich geltenden Vorgaben achten.

Für Udo Heimann ist das ein weiterer Grund, auf transparente und dokumentierte Abläufe zu setzen: Wer mit einer Immobilie dauerhaft wirtschaften möchte, sollte sein Geschäftsmodell nicht darauf aufbauen, dass Buchungen den Behörden verborgen bleiben.

Airbnb-Steuern: Was fällt bei der Kurzzeitvermietung an?

Steuerlich ist zwischen Einkommensteuer beziehungsweise Körperschaftsteuer, Umsatzsteuer und einer möglichen Gewerbesteuer zu unterscheiden. Diese Fragen werden oft vermischt, obwohl sie unterschiedlichen Regeln folgen.

Umsatzsteuer: 7 Prozent bei Beherbergung – aber nicht für alles

Die kurzfristige Vermietung von Wohn- und Schlafräumen zur Beherbergung unterliegt grundsätzlich der Umsatzsteuer. Für die begünstigte Übernachtungsleistung gilt nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG in der Regel der ermäßigte Steuersatz von 7 Prozent. Bestimmte zusätzliche Leistungen können dagegen gesondert zu beurteilen und anders zu besteuern sein.

Die richtige Rechnungsstellung ist deshalb wichtig. Wer beispielsweise Frühstück oder weitere Dienstleistungen anbietet, sollte prüfen lassen, wie diese umsatzsteuerlich abzugrenzen sind.

Kleinunternehmerregelung: 25.000 und 100.000 Euro

Nach § 19 UStG können Umsätze unter bestimmten Voraussetzungen von der Umsatzsteuer befreit sein: Der maßgebliche Gesamtumsatz darf im vorangegangenen Kalenderjahr 25.000 Euro und im laufenden Kalenderjahr 100.000 Euro nicht überschreiten. Bei einer Neugründung gelten besondere Regeln; eine Überschreitung kann bereits unterjährig Folgen haben.

Wichtig: Die Grenzen sind nicht als zusätzliche Mehrwertsteuerbeträge zu verstehen. Außerdem ist zu prüfen, ob der Betreiber bereits andere unternehmerische Umsätze erzielt: Umsatzsteuerlich zählt grundsätzlich das Unternehmen des jeweiligen Unternehmers, nicht jede einzelne Wohnung isoliert.

Die Kleinunternehmerregelung kann den administrativen Einstieg vereinfachen. Sie hat jedoch einen Nachteil: Ein Vorsteuerabzug aus Eingangsrechnungen ist grundsätzlich nicht möglich. Bei hohen Investitionen in Ausstattung oder Sanierung kann die Regelbesteuerung daher wirtschaftlich interessanter sein. Die konkrete Entscheidung gehört in eine steuerliche Planung.

Wann ist Kurzzeitvermietung gewerblich?

Die bloße Kürze der Vermietungsdauer führt einkommensteuerlich nicht automatisch zu einem Gewerbebetrieb. Relevant sind unter anderem der Umfang und die Organisation der Tätigkeit sowie hotelähnliche Zusatzleistungen. Eine gewerbliche Einordnung kann Folgen für die Gewerbesteuer und die spätere steuerliche Behandlung eines Immobilienverkaufs haben.

Gleichzeitig ist die Umsatzsteuerpflicht der Beherbergungsleistung kein Beweis dafür, dass einkommensteuerlich zwingend gewerbliche Einkünfte vorliegen. Diese Unterscheidung verdient besondere Aufmerksamkeit.

Ob die Immobilie privat, in einer GmbH oder in einer anderen Struktur gehalten werden sollte, lässt sich daher nicht mit einer pauschalen „15-Prozent-Lösung“ beantworten. Entscheidend sind unter anderem Finanzierung, geplante Reinvestitionen, Ausschüttungen, Kosten, Gewerbesteuer, Haftungsfragen und die spätere Exit-Strategie.

Udo Heimanns Einordnung: Ein attraktiver Umsatz nützt wenig, wenn eine unpassende Rechtsform oder eine falsch eingeschätzte Gewerblichkeit über Jahre unnötige steuerliche Belastungen auslöst. Die Struktur sollte vor einer größeren Investitionsentscheidung geprüft werden – nicht erst, wenn die erste Betriebsprüfung ansteht.

Meldepflichten, Gästedaten und Plattformen

Ein weiterer häufiger Fehler betrifft den Check-in und die Aufbewahrung erforderlicher Angaben. Seit Anfang 2025 ist die besondere Hotelmeldepflicht für deutsche Staatsangehörige entfallen. Für ausländische Gäste enthält § 29 Bundesmeldegesetz weiterhin besondere Anforderungen, einschließlich Identitätsprüfung und Meldeschein beziehungsweise zulässiger elektronischer Verfahren.

Daneben können lokale Abgaben, statistische Meldepflichten oder andere Anforderungen bestehen. Eine pauschale Pflicht, von jedem Gast eine Ausweiskopie zu speichern, folgt daraus nicht. Personenbezogene Daten dürfen nur auf zulässiger Grundlage und im erforderlichen Umfang verarbeitet werden.

Auch die Buchungsplattformen sind kein rechtsfreier Raum: Steuerliche und behördliche Informationspflichten können die Nachvollziehbarkeit von Buchungen erhöhen. Einnahmen, Gebühren und Stornierungen sollten deshalb lückenlos in der Buchhaltung erfasst werden.

Rechnet sich Airbnb? Eine realistische Beispielkalkulation

Simon Reintjes spricht im Interview über die Chancen höherer Umsätze pro Quadratmeter. Für eine belastbare Investitionsentscheidung muss aber der gesamte Betrieb gerechnet werden – nicht nur der Übernachtungspreis.

Vereinfachtes Rechenbeispiel für eine Unterkunft (fiktive Werte):

Die Rechnung ist bewusst einfach und kein Renditeversprechen. Je nach Betriebsmodell kommen unter anderem Einrichtung, Instandhaltung, Leerstand, Verwaltung, Steuerberatung, Finanzierungseffekte oder eigene Arbeitszeit hinzu. Auch die umsatzsteuerliche Brutto-Netto-Betrachtung muss im konkreten Fall separat erfolgen.

Bei geringer Auslastung oder unerwarteten Schäden kann derselbe Standort schnell unattraktiv werden. Prüfe deshalb mindestens ein realistisches, ein optimistisches und ein schwaches Auslastungsszenario.

Die häufigsten Fehler beim Start mit Airbnb

Aus dem Gespräch mit Simon lassen sich fünf besonders praxisrelevante Fehler ableiten:

1. Erst kaufen, dann Genehmigungen prüfen. Ein wirtschaftlich spannendes Objekt hilft wenig, wenn die geplante Nutzung nicht zulässig ist.
2. Umsatz mit Gewinn verwechseln. Reinigung, Plattformkosten und Leerstand reduzieren den Überschuss.
3. Ohne steuerliche Struktur starten. Umsatzsteuer, Einkünftequalifikation und spätere Veräußerung müssen zusammen betrachtet werden.
4. Die Zielgruppe nicht kennen. Geschäftsreisende, Monteure und Urlauber brauchen unterschiedliche Ausstattung und Aufenthaltsmodelle.
5. Operative Prozesse unterschätzen. Gute Gästebewertungen entstehen durch verlässliche Reinigung, Kommunikation, Check-in und Wartung.

Drei Schritte, bevor Du Deine erste Unterkunft startest

Schritt 1 – Standort und Nachfrage analysieren. Prüfe, für wen Du vermieten möchtest, wie groß der Wettbewerb ist und welcher Wohnungstyp tatsächlich gesucht wird.

Schritt 2 – Genehmigung und Zahlen klären. Lass die baurechtliche Lage beurteilen und stelle mehrere realistische Betriebsszenarien auf. Plane dabei auch die steuerliche Struktur.

Schritt 3 – Betrieb professionell vorbereiten. Organisiere Reinigungsdienst, Gästekommunikation, Buchhaltung, Preissteuerung, Versicherung und rechtmäßige Check-in-Prozesse, bevor Du die Unterkunft online stellst.

Fazit: Kurzzeitvermietung ist ein Unternehmen – kein Nebenbei-Trick

Airbnb und Booking.com können Immobilieninvestoren zusätzliche Ertragsmöglichkeiten eröffnen. Gerade bei passenden Standorten, einem durchdachten Grundriss und gut organisierten Prozessen lässt sich ein attraktives Geschäft aufbauen. Es gibt aber keinen Automatismus für hohe Auslastung oder Gewinne.

Udo Heimanns zentrale Botschaft lautet deshalb: Nicht erst vermieten und anschließend die rechtlichen und steuerlichen Fragen klären. Wer die Reihenfolge umdreht, riskiert teure Korrekturen. Eine tragfähige Kurzzeitvermietung beginnt mit gründlicher Vorbereitung.

Das vollständige Gespräch mit Udo Heimann und Simon Reintjes

Im Video erläutert Simon Reintjes anhand seiner praktischen Erfahrungen, warum Geschäftsreisende eine wichtige Zielgruppe sind, welche Wohnungen sich eignen und wo die größten Fehler bei Genehmigung, Steuerstruktur und Betrieb passieren.

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Mehr zum Experten und zur Akademie

Simon Reintjes beschäftigt sich mit Aufbau und Betrieb professioneller Kurzzeitunterkünfte. Informationen zu seinem Angebot findest Du bei Sali Consulting.

Weitere Einordnungen zu Steuern, Investments und unternehmerischen Entscheidungen bietet der Newsletter der Tax Network Akademie.

Häufige Fragen zu Airbnb und Kurzzeitvermietung

Brauche ich für eine Airbnb-Wohnung immer eine Nutzungsänderung?

Nicht in jedem Fall. Entscheidend sind die bisher genehmigte Nutzung, Landesbaurecht, Art des Betriebs und die örtlichen Regelungen. Vor dem Start sollte die zuständige Baubehörde beziehungsweise eine qualifizierte Fachperson die konkrete Immobilie beurteilen.

Wie viel Steuern zahle ich bei Airbnb?

Das hängt von der persönlichen beziehungsweise gesellschaftsrechtlichen Struktur, dem Gewinn, der umsatzsteuerlichen Behandlung und einer möglichen Gewerblichkeit ab. Für begünstigte Beherbergungsleistungen gelten grundsätzlich 7 Prozent Umsatzsteuer, sofern keine Kleinunternehmerbefreiung greift.

Kann ich Airbnb betreiben, ohne Eigentümer zu sein?

Grundsätzlich kann eine Unterkunft auch angemietet und mit entsprechender vertraglicher Berechtigung weitervermietet werden. Dafür müssen die Zustimmung beziehungsweise Vertragslage, öffentlich-rechtliche Zulässigkeit und wirtschaftliche Tragfähigkeit vorab geklärt sein.

Ist Kurzzeitvermietung automatisch ein Gewerbe?

Nein. Die einkommensteuerliche Einordnung richtet sich nach der konkreten Tätigkeit, insbesondere nach möglichen hotelähnlichen Zusatzleistungen und der Betriebsorganisation. Andere gewerbe- oder baurechtliche Einordnungen können davon abweichen.

Muss ich bei Airbnb die Gäste anmelden?

Für ausländische Gäste gelten unter den gesetzlichen Voraussetzungen besondere Pflichten nach § 29 BMG. Die besondere Hotelmeldepflicht für deutsche Staatsangehörige wurde 2025 abgeschafft. Zusätzlich können örtliche Vorgaben bestehen.

Quellen und weiterführende Informationen

• Umsatzsteuergesetz § 12 – Steuersätze und Beherbergung
• Bundesfinanzministerium – Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG
• Bundesmeldegesetz § 29 – Besondere Meldepflicht in Beherbergungsstätten
• Bundesregierung – Neuregelungen 2025 zur Hotelmeldepflicht
• EU-Kommission – Neue Transparenzregeln für Kurzzeitvermietung seit Mai 2026
• Service Berlin – Registrierungsnummer bei Ferienwohnungsvermietung